ما هي الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري (CMBS)؟
الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري (CMBS) هي منتجات استثمارية ذات دخل ثابت مدعومة برهون عقارية على العقارات التجارية بدلاً من العقارات السكنية. يمكن لـ CMBS توفير السيولة للمستثمرين العقاريين والمقرضين التجاريين على حد سواء.
لأنه لا توجد قواعد لتوحيد هياكل CMBS ، قد تكون تقييماتها صعبة. قد تتضمن الأوراق المالية الأساسية لـ CMBS عددًا من الرهون العقارية التجارية بمصطلحات وقيم وأنواع ممتلكات مختلفة – مثل المساكن متعددة الأسر والعقارات التجارية. يمكن أن يقدم بنك CMBS مخاطر أقل للدفع المسبق من الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية السكنية (RMBS) ، حيث أن مصطلح الرهن العقاري التجاري ثابت بشكل عام.
كيف تعمل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
كما هو الحال مع التزامات الدين المضمونة (CDO) والرهن العقاري المضمون (CMO) فإن CMBS هي في شكل سندات. تعمل قروض الرهن العقاري التي تشكل ضمانًا تجاريًا مدعومًا برهون عقارية واحدة كضمان في حالة التخلف عن السداد ، مع تحويل رأس المال والفائدة إلى المستثمرين.
عادةً ما يتم احتواء القروض ضمن صندوق استئماني ، وهي متنوعة للغاية من حيث شروطها وأنواعها العقارية ومبالغها. تشمل القروض الأساسية التي يتم تحويلها إلى CMBS قروضًا للعقارات مثل المباني السكنية والمجمعات والمصانع والفنادق ومباني المكاتب وحدائق المكاتب ومراكز التسوق ، غالبًا ما تكون في نفس الثقة.
يعتبر قرض الرهن العقاري عادةً ما يعتبر ديونًا غير قابلة للاستئناف – أي دين استهلاكي أو تجاري مضمون فقط بضمان. في حالة التخلف عن السداد ، لا يجوز للمقرض الاستيلاء على أي أصول للمقترض بعد الضمان.
لأن CMBS هي أدوات استثمارية معقدة ، فإنها تتطلب مجموعة واسعة من المشاركين في السوق – بما في ذلك المستثمرين ، الصيانة الأساسية ، الصيانة الرئيسية ، الصيانة الخاصة ، حامل شهادة الإخراج ، الأمناء ، ووكالات التصنيف. يؤدي كل من هؤلاء اللاعبين دورًا محددًا لضمان أداء CMBS بشكل صحيح.
مهم
يمثل سوق CMBS حوالي 2 ٪ من إجمالي سوق الدخل الثابت الأمريكي.
أنواع CMBS
يتم تصنيف الرهون العقارية التي تدعم CMBS إلى شرائح وفقًا لمستويات مخاطر الائتمان ، والتي يتم تصنيفها عادةً من كبار – أو أعلى جودة – إلى جودة أقل. ستتلقى الشرائح الأعلى جودة كلًا من الفوائد والمدفوعات الرئيسية ولديها أدنى مخاطر مرتبطة بها. توفر الشرائح الأقل معدلات فائدة أعلى ، ولكن الشرائح التي تتحمل المزيد من المخاطر تمتص أيضًا معظم الخسائر المحتملة التي يمكن أن تحدث مع انخفاض الشرائح في الترتيب.
ستحتوي الشريحة الأدنى في هيكل البنك المركزي المغربي على القروض الأكثر خطورة وربما المضاربة في المحفظة. إن عملية التوريق التي تشارك في تصميم هيكل CMBS مهمة بالنسبة لكل من البنوك والمستثمرين. يسمح للبنوك بإصدار المزيد من القروض في المجموع ، ويمنح المستثمرين وصولاً سهلاً إلى العقارات التجارية مع منحهم عوائد أكثر من السندات الحكومية التقليدية.
ومع ذلك ، يجب أن يفهم المستثمرون أنه في حالة التخلف عن سداد قرض واحد أو أكثر في بنك CMBS ، يجب دفع أعلى الشرائح بالكامل ، بفائدة ، قبل أن تتلقى الشرائح الأدنى أي أموال.
نقد CMBS
عادة ، يستثمر المستثمرون الأثرياء في CMBS فقط لأنه لا توجد خيارات كثيرة هنا للمستثمر العادي. من الصعب العثور على الصناديق المشتركة أو الصناديق المتداولة في البورصة (ETF) التي تستثمر فقط في فئة الأصول هذه ، على الرغم من أن العديد من الصناديق الاستثمارية العقارية تستثمر جزءًا من محافظها الاستثمارية في CMBS.
متطلبات CMBS
في ديسمبر 2016 ، أدخلت لجنة الأوراق المالية والبورصات (SEC) وهيئة تنظيم الصناعة المالية (FINRA) لوائح جديدة للتخفيف من بعض مخاطر CMBS عن طريق إنشاء متطلبات الهامش لمعاملات الوكالة المغطاة ، بما في ذلك التزامات الرهن المضمون.
